通勤時間、親との距離、街の雰囲気、子育て環境、物価・・・。

住まい選びにはたくさんの検討要素があり、一体何を基準にしてどう選んだらよいのか、誰もが判断に迷うところです。さくら事務所(http://www.sakurajimusyo.com)には連日たくさんのマイホーム購入希望者が相談に訪れますが、住まい選びはすべての人にとって、人生における、大きな大きな課題であることを実感しています。それでも、賃貸住宅ならいざというとき、万が一のときに引っ越すこともできます。ところが、いちどマイホームを購入したら、おいそれと引っ越すことはできないのです。

例えば新築住宅を購入したら、かって人が住んだ瞬間に中古住宅となり、15％～20％も建物の価値が下落します。また、不動産というものは、そう簡単に現金化できないのです。例えば、自宅を売りに出すとします。まず、不動産業者さんが自宅を査定しにやってきます。数日後に自宅の査定価格が出て、一通りの下準備をして自宅売却の契約を不動産業者さんと結んで、広告を作って、それを配布して、お客さんが自宅を見に来て、契約をして、ローンを申し込んで、、、、なんてやっていると、 引渡しまでに数ヶ月～半年はかかってしまうのです。

もちろん業者さんに買い取ってもらう方法もありますが、買取価格は相場の70％～80％程度。買取ではなく、市場で早く売るには、価格にお徳感を出さなければなりません。つまり早く売ることは、売却価格を下げることにつながります。だからこそ、マイホームの購入の際には、後悔しないようによくよく考える必要があるのです。

今回は、たくさんの検討項目を大きく整理するために、「ライフステージ」「ライフスタイル」にわけて考えてみます。

●ライフステージ

マイホームを買って住んだあと、ご自信や家族のライフステージは確実に変化していきます。例えばお子さんが小さいときにマンションを購入した場合、将来は子供に独立した部屋を与えたくなるでしょう。お子さんが1人なら最低3LDK、2人なら4LDKはほしいですね。そしていつか子供が独立して、ご夫婦2人、あるいは1人になったときには、そんなにたくさんの部屋数は必要なくなります。

このように、ご家族のライフステージの変化があったとき、それぞれのステージでどのような暮らしをしていくのか、シュミレーションをしてみましょう。長い人生のなかで、どんなライフステージがあって、そのときにどんな住み方をするのかを考えてみるのです。

●ライフスタイル

マイホーム選びは、立地や間取りだけでなく、提案されているライフスタイルが自分や家族に合っているかということが非常に大切です。ここに納得感がないと、長期的に満足のいくマイホーム購入にはなかなかなりづらいものです。これを見極めるためにはまず、自分がどういう暮らしをしたいのか、自分の想いのたな卸しをしておく必要があります。

そのうえで、ご家族全員でそれぞれの想いや考えをすり合わせ、マイホームに求める優先順位を決めていくのです。ここがしっかりできていると、マイホーム選びに迷いや無駄がなくなるうえ、買って住んだ後の納得感も大きく違ってくることになります。

長嶋　修（ながしま おさむ)

・株式会社さくら事務所　取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省　住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員

不動産デベロッパー支店長として、幅広く不動産売買業務全般に携わる中で、業界の不透明な慣行、販売手法や哲学に疑問を感じるように。
一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。
・国土交通大臣認定　不動産コンサルティング技能登録 (１)２３６２６号 ・宅地建物取引主任者

不動産の達人 株式会社さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/
すまひとプロジェクト（ＮＰＯ法人設立申請予定）主宰。
『すまひとらいぶらり』
http://www.sumahito.com/

1995年1月17日に発生した阪神・淡路大震災では、地震による直接的な被害で亡くなられた約5500人のうち、建物の倒壊による圧死が88％、それ以外の約10％は火事による焼死でした。焼死された方の多くは、住宅が倒壊、あるいは崩壊したために逃げられなかったものと見られており、亡くなった方のほとんどが建物の倒壊によるものと思われます。

地震や家族の安心や安全を育む住まい。住宅選びにはその耐震性が非常に重要であることは言うまでもありません。ところが、国土交通省の発表によれば、日本の住宅約4700万戸のうち、実に25％にあたる1150万戸の住宅が耐震性不十分とされています。日本の住宅の4軒に1軒は、耐震性に問題があるのです。

大きな家具は倒れないように固定しておく。自宅周辺の避難場所を確認しておく。消火器などを用意しておく。非常時用として食料や水､医薬品､貴重品､日用品などを用意しておくなど、非常時に対する備えをしておくことは非常に大切ですが、あらゆる対策のうち、どのような住宅を選ぶかということは最も重要な項目のひとつです。

これから何回かに分けて、住宅の耐震性についてみていきましょう。

●「新耐震基準」は満たしているか？

建物を建てるとき決まりごと、「建築基準法」は昭和25年（1950年）に制定されてから、およそ5年～10年ごとに大小の改正を繰り返してきました。

1981年（昭和56年）6月1日、建築基準法の大幅な改正がありました。これが「新耐震設計基準（以下新耐震基準）」とよばれているもので、マンションなどRＣ（鉄筋コンクリート造の場合）ひとつの大きな分岐点になります。この基準を満たすマンションかどうかが、耐震性のひとつの目安ですす。

この日以降に建築確認の申請が行われたマンションは新耐震基準が適用されていますが、ポイントは、「建築確認申請の日付が、この日以降であること」。

マンションの建設には6ヶ月～1年もの年月がかかりますが、新耐震基準が適用になるのは完成年月日ではなく、あくまでも建築確認の申請年月日が境界線だということです。

新耐震基準は昭和53年（1978年）の宮城県沖地震による建物の倒壊などの被害を受けて法改正されたもの。宮城県沖地震の際に、当時の建築基準法で設計・建設された建物の多くが倒壊・崩壊被害に見舞われたため、従来の建物の耐震基準について大幅な法改正が行われたのです。

新耐震基準とはわかりやすくいえば以下のようなものです。

【震度5程度の中地震のケース】

柱や梁などの構造部材には大きなひび割れなどが起こらず、外壁等に軽微なひび割れの被害が起きる程度で、建物そのものの機能を保持することができ、補修した後に建物の再使用ができる。

【震度6程度の大地震】

建物に一定程度の損害が発生しても倒壊・崩壊には至らず、人命を確保できる程度の被害。

注意しておきたいのは、新耐震基準は、あくまでもひとつの目安だということ。この年を境に建物の白黒がはっきりとつくというわけではありません。新耐震基準以前の建物であっても、その基準を上回る設計の建物や、耐震補強が施されている建物もあります。

長嶋　修（ながしま おさむ)

・株式会社さくら事務所　取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省　住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員

不動産デベロッパー支店長として、幅広く不動産売買業務全般に携わる中で、業界の不透明な慣行、販売手法や哲学に疑問を感じるように。
一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。
・国土交通大臣認定　不動産コンサルティング技能登録 (１)２３６２６号 ・宅地建物取引主任者

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「新築住宅と中古住宅。どちらがお得なのでしょうか」。
こんな質問を受けることが多いのですが、なんとも答えにくいご質問です（笑）。
なぜなら、それぞれにメリット・デメリットがあり、どちらが良い悪いということはないからです。それでもここでは、一戸建に絞って、損得について考えてみます。

１.築10年超の中古戸建が割安

日本の住宅は、買ったときに最も高く、人が住んだ瞬間に中古住宅と認定され、20年～25年でその価値が限りなくゼロになるような評価がなされています。
この価格下落率は、新築から10年目くらいまでがもっとも大きく、その後は比較的なだらかになるという特徴があります。
ゆえに、ある程度の価格下落がおさまって、築年数もそれほどたっていない10年超程度の中古住宅は、オトクだといっていいでしょう。

２.メンテナンス・リフォーム履歴に注目

住宅には必ずメンテナンスが必要です。
大雑把に言えば、築15年目くらいまでに、1回目の大規模な修繕が必要となります。外壁と屋根の修繕がそれです。
延床床面積30坪・4LDKくらいの住宅で、120万円～150万円の費用が必要になります。
また、20年目くらいまでには、給湯器などの設備関係を一通り更新しておく必要があるでしょう。
給湯器の交換なら７万円～10万円くらいです。
中古住宅は築10年目くらいから、これらのメンテナンス・リフォームが始まっていますから、自分が買ったあと、どこにどのくらいのお金がかかるのか把握しておきましょう。

こう考えてくると、これらメンテナンス・リフォームが終わったばかりの住宅もある意味狙い目に思えるかもしれませんが、意外とそうでもないのです。
なぜなら、リフォーム済みの物件は、それなりに見映えがするため、比較的高値で取引されることが多いからです。

ということはつまり、むしろ、本来はメンテナンスやリフォームが必要な時期であるにもかかわらず、それらが行われていない住宅が狙い目だ、ということになるのです。
例えば、外壁のリフォームが済んでいない、築15年の中古住宅には、なんとなく古ぼけた第一印象があります。
住宅も人間と一緒で物件を見学に来た人が受ける「第一印象」が大切なもので、これは確実に売買価格に影響します。
必要なリフォームがまだ終わっていない、あまり印象の良くない中古住宅を選んで、自分が買ってから思い通りにリフォームすればよいのです。

ただしこの際に注意点がひとつ。
必要な時期に必要なメンテナンス・リフォームが行われていないということは、所有者である売り主の、建物に対する意識が希薄である可能性が高いといえます。
床下や天井裏の点検などを行っていないかもしれないのです。
建物の構造や、雨漏り・水漏れなど、住宅にとって重大な問題がないかよく確認をしたいものです。
自分で確認する自信がない場合には、ホームインスペクターに住宅診断（ホームインスペクション）を依頼しましょう。
5万円位～の費用でひととおり、住宅の診断をしてくれます。
万が一の際に補修の保証がつけられることもありますので、インターネットで「ホームインスペクション」などのキーワードで検索してみてください。

長嶋　修（ながしま おさむ)

・株式会社さくら事務所　取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省　住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員

不動産デベロッパー支店長として、幅広く不動産売買業務全般に携わる中で、業界の不透明な慣行、販売手法や哲学に疑問を感じるように。
一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。
・国土交通大臣認定　不動産コンサルティング技能登録 (１)２３６２６号 ・宅地建物取引主任者

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そこでお勧めしたいのが、「貸す」ことを考えたリスクヘッジの方法です。住宅の賃料は、売却価格（資産価格）に比べると硬直性が高い（状況の変化による変動が少ない）ので、ある程度の想定が可能なのです。 

いざというときには
マイホームを人に貸して“賃料”を受け取ることで住宅ローンや各種費用をまかなっていくわけです。その具体的なやり方、計算式をお知らせします。とってもかんたんですよ。

１.賃料の想定

不測の事態が生じて、人に貸す場合、いくらで貸せるのか。
ここではまず「想定賃料」を出してみます。

(1)賃貸情報から賃料を推測する

インターネットの賃貸情報や住宅情報誌などで、「同じ駅」「同様の築年数・間取り」の賃貸情報を多く集めます。ここでのポイントは「サンプルはできるだけ多いほうがよい」ということ。誤差が小さくなるからです。

同じ駅のみでは情報数が少ない場合などは、お隣の駅で、やはり同様の条件で情報収集してみましょう。これら情報から推測できる賃料を、下表のAに記載します。

(2)不動産業者から賃料を推測する

「地元（地域密着型）の不動産業者」「広いネットワークを持った大手」の2種の不動産業者に、「いくらくらいで貸せるでしょうか」と、率直に賃料を訪ねてみましょう。このヒアリングから推測できる賃料を下表のBに記載します。

(3)推測賃料を算出する

上記の方法で推測した賃料を足した上で、
0.475をかけて下さい。

計算式にすると、“（A＋B）×0.475=”となります。

この計算式の意味は
　「2つの数字を足して」
　「2で割って（平均を出して）」
　「5％割り引く（95％がけにする）」
ということです。

「5％割り引く」の意味は、実は賃料というのはあくまでも「貸主側のオファー賃料」であり、そのままの数字で貸し出されるということはほとんどないからです。割り引き率は物件や地域によって調整が必要ですが、ここでは5％と仮定しています。
A.賃貸情報から推測した賃料 円
B.不動産業者から推測した賃料 円
（A＋B）×0.475= 円

２.コストを算出する

マイホームを人に貸している間には、様々なコストがかかります。
このコストを割り出してみましょう。下表にコストをどんどん入れていきます。

(C)住宅ローン

ボーナス払いを併用している場合は、月々均等にならした数字を。
変動金利や短期固定金利を利用している場合は、金利が上昇することを想定した数字を下表に入れてください。ちなみに現在、一般的な金融機関は、皆さんにお金を貸すときに「金利が4％でもお金を返せるか」で判断していますので、私たちもとりあえず4％程度で想定しておきましょう。

(D)管理費 (E)修繕積立金

これはマンションの場合です。毎月の「管理費」「修繕積立金」の額を記載してください。ところで「修繕積立金」は、5年後や10年後にUPする計画になっていたり、10年後に一時金が発生する計画になっていることがあります。マンションの「長期修繕計画」を確認のうえ、それらを勘案した数字を入れましょう。

※一戸建ての場合
一戸建ては「管理費」はかかりませんが、建物の点検・メンテナンスの費用は必ずかかります。一般的にその費用は「建物価格の1％程度」を毎年積み立てているとよいでしょう。4LDK・30坪程度の大きさなら月額1万円程度は積み立てておきたいものです。よって一戸建ての場合には、下表D・Eの欄に1万円程度を見込んでおきましょう。

(F)固定資産税

毎年かかるコストですが、月あたりにならして（年額を12で割って）記載しましょう。注意したいのは、新築住宅を購入した場合には、「固定資産税の軽減措置がはたらいていること」です。マンションは6年目から、一戸建ては4年目から軽減措置が切れ、固定資産税がUPします。

C.住宅ローン 円
D.管理費 円
E.修繕積立金 円
F.固定資産税 円
合計(C＋D＋E＋F) 円

※賃貸管理を業者に任せる場合
家賃の収集をはじめとする賃貸管理業務を業者に依頼する場合にはコストがかかります。料金は依頼の内容によって異なりますが、0.5万円程度見込んでおけばよいでしょう。

３.判定

「想定賃料」-「コスト」 プラス？　or　マイナス？

上記の作業で出た「想定賃料」から「コストの合計」を引いてください。

「プラスの場合」
人に貸した場合、お金を受け取ることになります。

「マイナスの場合」
不測の事態が生じたときに、マイホームを人に貸すと、マイナスになります（費用の持ち出しになります）。

この状況を改善する方法は大きく2つあります。
(1)頭金の額をもっと増やして（住宅ローンの額を減らして）毎月のローン額を減らす
(2)購入価格を下げて住宅ローンの額を減らし、毎月のローン額を減らす

ところで、ここで出た数字がマイナスになった場合でも、そのことそのものが悪いということではまったくありません。大切なのは、
「不測の事態が生じた際に、マイホームを人に貸した場合には、このようなことになるのだな」

ということを、把握しておくということです。

最後に。

プロがこのような想定を実際に行う場合には、賃料の下落率（上昇率）を織り込むことで、一定程度の「時間軸の視点」を採り入れます。賃料は、一般的には経年と共に数％ずつ下落していきます。下落率は地域特性や物件種別を勘案して決定します。また、X年後の住宅ローン残高を勘案しながら最適な住宅ローン商品の選択や設定方法を検討するのです。

※プロが行う資金計画のリスクヘッジはこちらをご参照ください。
http://www.sakurajimusyo.com/expert/money.html

長嶋　修（ながしま おさむ)

・株式会社さくら事務所　取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省　住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員

不動産デベロッパー支店長として、幅広く不動産売買業務全般に携わる中で、業界の不透明な慣行、販売手法や哲学に疑問を感じるように。
一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。
・国土交通大臣認定　不動産コンサルティング技能登録 (１)２３６２６号 ・宅地建物取引主任者

不動産の達人 株式会社さくら事務所
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『すまひとらいぶらり』
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ところが実はこの常識、まったく根拠がありません。正確に言うなら、「もうずいぶん昔の常識」だと言えるでしょう。
かつてマイホームを購入する際には、金融機関が物件価格の８０％までなら比較的簡単に住宅ローンを貸してくれたため、「頭金を二割用意すればマイホームを買うことができる」とされていたことがありました。このことがいつの間にか、目安のように変容してしまったのです。

現在の正解はぜんぜん違います。
「必要な頭金は、物件によって異なる」これが正解なのです。

極端に言えば頭金はまったくゼロでもOKなケースもあったり、一方で５０％くらい用意しなければならないケースもあります。

金融機関が皆さんに住宅ローンを貸すときには、大きく２つの観点から審査を行います。

ところが現在は、後者の「物件の担保価値」はあまり重要視されず、本人の属性さえよければいくらでも貸してしまっているのが実情。

物件価格の１００％まで貸してくれるうえに、ケースによっては諸費用分までも借りることができるのです。
さらには、自宅売却で損した分までローンに上乗せして借りることもできます。というのも、昨今の金融機関の融資は、保険の事故率のようなリスクヘッジのとり方をしているから。つまり、簡単に言えば自宅を売却して住宅ローンを返済してもらうことには、あまり期待していないということです。

このような状況の中でマイホームを購入する際に、住宅ローンを利用する私たちにとって必要なのは、「“借りられる額”と“返せる額”はまったく別であると知っておくこと」
では、実際問題としてどれくらいが返せる額なのでしょうか。

これについてもまた、セオリーがあるとされていて、それは「返済比率は２５％が目安」というもの。

返済比率とは、税込み年収に対する住宅ローン返済額の割合のことです。このセオリーも実は、あまりに大雑把すぎて参考になりません。
まず、返済比率を計算するなら「可処分所得」つまり、税金などを差し引いた手取り年収で計算しましょう。また家族構成や生活費、趣味や娯楽費なども各家庭ごとでまったく異なるはず。「住居費に当てられる絶対額」は、自分だけの額なのです。

それでは具体的に、住宅ローンを借りる際にどのようなリスクヘッジをしたらいいのでしょうか。それは次回コラムをお楽しみに。

長嶋　修（ながしま おさむ)

・株式会社さくら事務所　取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省　住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員

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一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。
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そんな時、新聞に折り込まれていた不動産広告を見ながら交わされる夫婦の会話に、これに似たパターンはありませんか？

【家賃はドブに捨てるようなもの】
【月々７万円～！　賃並みの支払いで夢のマイホームが買えます！】

• 妻「え？ほんと？家賃と同じ支払いでマイホームが買えるんだったらいいよね」
• 夫「そうだね。しかも今より広くて新しいんだもんな。」
• 妻「とりあえずモデルルームに行ってみる？」

こんな流れで、マイホームの購入を検討し始める方も結構いらっしゃると思います。

ところが実は、不動産広告のこの手の謳い文句には落とし穴がいっぱい。 今日は、その広告の中身を簡単に検証し、主に住宅ローンに関することについてチェックポイントをお伝えしましょう。

金利は何％で計算されている？

ほとんどのケースで「変動金利」や一年・二年の「特約固定金利」など、現在時点で最も低い金利で計算されているはずです。ところが、変動金利も特約固定金利も、将来の金利についてはもちろん、保証されてはいません。

私たちは長く続いた低金利にすっかり慣らされてしまいましたが、住宅金融公庫の過去二十年間の平均金利は三・八六％。金融機関が皆さんにお金を貸す際にも、「金利四％程度でもあなたが返済できるか」を審査しているのです。

金利が今後、ゆるやかな先高傾向にあることを織り込んで計算しておかなければ、家賃との比較はできません。また金融機関が四％で審査しているなら、住宅ローンを借りる側も「もし金利が４％に上がったら」という想定で、支払いができるかチェックしておく必要があります。

ボーナス払いと併用になってない？

月々の支払いは家賃並みに抑えられていてもボーナス時に何十万も支払うのでは、やはり比較はできません。 毎月の支払いのみの計算なのか、それともボーナス時に別途でローンを支払う計算になっているのか、よく確認しましょう。ボーナス併用の計算になっている場合には、月々のみの支払いにならしたうえで家賃と比較する必要があります。

コストをすべて織り込んでいる？

住宅購入には様々なランニングコストがかかります。例えばマンションの場合、管理費や修繕積立金、駐車場や専用庭の使用料などです。 一戸建ての場合ももちろん、自分で修繕費を見込み、月あたり一万円以上の積み立てが必要です。給湯器など設備の交換、外壁や屋根の塗り替え時期も、十五年程度でやってきます。

それから、固定資産税が毎年かかることも忘れてはなりません。住宅ローンの保険料が毎年払いになっていることもあります。マイホームを持つことでかかるコストをすべて踏まえて、計算する必要があるのです。

歴史的な低金利時代である今、マイホームを欲しい人にとっては購入チャンスと言えるでしょう。 ただ、不動産広告にはありのままのことがわかりやすく記載されているわけではありません。重要なことは往々にして、すみっこの方に小さな文字で書かれていたりします。 広告はじっくり読み込んで、その本質をよく見極めてください。


長嶋　修（ながしま おさむ)
・株式会社さくら事務所　取締役会長
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一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。
・国土交通大臣認定　不動産コンサルティング技能登録 (１)２３６２６号 ・宅地建物取引主任者
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『すまひとらいぶらり』
http://www.sumahito.com/
]]> tag:www.seikatsu-guide.com,2007:/column/sumai//2.1212 2007-10-25T00:24:53Z 2007-10-25T01:19:32Z
中古住宅を購入する前に、建物を専門家に見てもらうということが、ずいぶんと増えてき...
admin 中古住宅を購入する前に、建物を専門家に見てもらうということが、ずいぶんと増えてきました。欧米ではすでに、住宅購入前にインスペクター（建物調査員）によるインスペクション（建物調査）が行われることがなかば常識です。例えばアメリカの場合、州によってばらつきはあるものの、中古住宅取引の70％～90％にインスペクション（建物調査）が使われています。

日本でも、やがて常識となるのは時間の問題でしょう。さくら事務所には毎月たくさんのインスペクション（建物調査）依頼があり、状況によってはお断りせざるを得ないほどです。

一方、専門家にインスペクション（建物調査）頼もうと思っても、どのような基準で、どこに頼んだらいいのかわからないという方も多いのではないでしょうか。インターネットで「インスペクション（建物調査）」と入れて検索するだけで、インスペクションを行う法人・個人がたくさん出てきます。

そこで今回は、何を基準にして、どうやって選んだらいいのか、インスペクション業者の見分け方についてお伝えしましょう。



ポイントは大きく3つあります。

ポイント1

• インスペクション（建物調査）に豊富な実績があること。

一口に中古住宅といっても、構造や経年による建物の状態は千差万別です。保有資格を唯一の判断材料とするのではなく、経験や実績を重視することが大切。これまでにどのような建物を、何件くらい調査してきたのか、率直にたずねてみるとよいでしょう。 在来工法（木造軸組工法）、2×4工法をはじめ、建物の工法には様々な種類があります。専門性の高い建物の世界では、すべての工法に精通しているインスペクターは稀といえます。インスペクションを依頼したい建物の工法に詳しいかどうか、確認しましょう。

ポイント2

• コミュニケーション能力に優れていること

購入者の方は、不動産仲介業者さんや売主さんと引渡しが終わった後も、瑕疵担保責任（購入後の不具合に関すること）などでお付き合いが続きます。高圧的な態度をとらず、誠実に信頼関係を築きたいもの。関係者全員と良好なコミュニケーションをとることも、インスペクション（建物調査）の大切なポイントなのです。

ポイント3

• インスペクション（建物調査）の内容などをわかりやすく説明してくれること

プロですから、専門知識が豊富であることは当然。ただ、どんなに高度な調査をしても、購入者もその内容を理解できないのでは意味がありません。 もし問題が発見された場合、なぜそれが問題なのか、さらに、今は問題がなくても入居後に起こるトラブルの可能性についてなども、専門用語を使わずにわかりやすく説明してもらえれば、さらに安心でしょう。

もし友人・知人などで、検討する建物に詳しい人がいれば、その方にお願いするのもいいですね。中古住宅購入の際には、建物を見極める目をもつ人と同行し、安心で納得できる取引を心がけてください。





長嶋　修（ながしま おさむ)
・株式会社さくら事務所　取締役会長
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一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。
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『すまひとらいぶらり』
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]]> tag:www.seikatsu-guide.com,2007:/column/sumai//2.1213 2007-09-20T06:10:54Z 2007-10-25T06:24:19Z
国土交通省が、中古住宅市場の取引活性化支援策に乗り出します 来年度（2008年度...
admin 国土交通省が、中古住宅市場の取引活性化支援策に乗り出します

来年度（2008年度）から一つひとつの建物の設計図や、点検・メンテナンス履歴などの情報がまとめられたデータベース「住宅履歴書」の制度づくりがはじめられることになりました。国が信頼できると認めた履歴書のある住宅には、不動産取得税や固定資産税、登録免許税などについて、減税措置が適用される予定です。

わかりやすくいえば、 『一つひとつの住宅のデータベースが整備される』 『データが整っている住宅には減税措置が適用される』 ということです。

具体的に運用が始まるのはおそらく2009年以降になると思いますが、このことで皆さんの住まい選びには、どのような影響があるのでしょうか？

まず、「データのない住宅は価値が落ちる、あるいは価値がつかない」ということが考えられます。「中古住宅の2極化」が起こるのです。価値が落ちない一部の住宅と、どんどん価値が落ちていく住宅とに、大きく分かれていくことになるでしょう。

減税措置がはたらかない住宅を、わざわざ買いたいと思う人はいないででしょう。それでなくとも、設計図書や点検・メンテナンス履歴のある住宅とそうでない住宅では、信頼性が全く違います。

さくら事務所が行なっているインスペクション
http://www.sakurajimusyo.com/expert/tatemono-tyousa-k.html

現場経験でも、それらが整っている住宅は、概して建物の状態も良い傾向にあります。現在、建物は20年や25年で価値ゼロとされてしまいますが、データがしっかり整っていて、適切で予防的な点検・メンテナンスを行う住宅は、価値が落ちないということが起こり始めています。

データの整った、信頼性のある建物が市場に多く出回ることで、中古住宅市場が活性化し、取引量が増加します。現在、中古住宅の取引は20万戸程度、水面下の取引を含めても50万戸程度と思われますが、それもおそらく倍増するでしょう。 中古住宅の取引が活発になれば、データが整っている住宅の価値がこれまでより、正当に評価されることになります。データのない住宅とある住宅とでは、どんどん差が開いていくでしょう。

このようななかで、これから新築・中古住宅の購入を検討する方は、以下のことに留意してください。

• 新築住宅の場合

検討しているハウスメーカーや工務店に、設計図をはじめとするデータベースについて、どのように管理する方針なのかを尋ねてみてください。もし、データ整備について無頓着な場合、そういった会社は論外でしょう。検討からはずしたほうがいいかもしれません。よりよい住宅を建てようと考えているところなら、データ整備に関する意識を何かしら持っているはずです。

いくつかのハウスメーカーやビルダーではすでに、点検・メンテナンスも含めたデータの管理とその運用が行われているほか、今後もさらに整備していく方針のようです。

• 中古住宅の場合

まずは、建物の調査をしっかり行いましょう。自分でできる方はそれに越したことはありませんが、プロにきっちり調査してもらうことでも、より大きな安心が得られるでしょう。「建物調査」「インスペクション」などで検索すると、多くの企業や個人が出てきます。実績や得意分野を吟味したうえで、問いあわせてみてください。





長嶋　修（ながしま おさむ)
・株式会社さくら事務所　取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省　住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員
不動産デベロッパー支店長として、幅広く不動産売買業務全般に携わる中で、業界の不透明な慣行、販売手法や哲学に疑問を感じるように。
一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。
・国土交通大臣認定　不動産コンサルティング技能登録 (１)２３６２６号 ・宅地建物取引主任者
不動産の達人 株式会社さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/
すまひとプロジェクト（ＮＰＯ法人設立申請予定）主宰。
『すまひとらいぶらり』
http://www.sumahito.com/
]]> tag:www.seikatsu-guide.com,2007:/column/sumai//2.1119 2007-08-22T05:14:08Z 2007-08-22T00:35:54Z
「せっかく夢のマイホームを購入したのに、建物に問題があったらどうしよう？ 」 マ...
admin 「せっかく夢のマイホームを購入したのに、建物に問題があったらどうしよう？ 」
マイホームを購入した方は誰しも、気になることでしょう。

新築住宅の場合は基本的に、「構造に関する部分」と「雨漏りを防止する部分」に関して、10年間の保証が売主業者に義務づけられています。それ以外の箇所については、2年以上の瑕疵担保責任（かしたんぽせきにん）があるほか、設備ごとの独自アフターサービス基準があったりします。
「瑕疵（かし）」とはわかりやすくいえば、「欠陥」とか「欠点」という意味です。




よくある瑕疵の一例







一方で、中古住宅を購入したあとに万が一建物に不具合があった場合には、どうなるかご存知ですか？
その答えは２とおり。中古住宅の場合、売主が宅地建物取引業者であるのか、一般個人など宅地建物取引業者以外であるのかによって、責任の範囲が異なるのです。




宅地建物取引業者が売主の場合

宅地建物取引業者が所有していた物件や、一般個人などから業者が買い取ったりした物件を購入して、もし物件に欠陥など、法的用語でいう「隠れたる瑕疵」が発見された場合、引渡しから最低２年は業者が責任を負うことと、宅地建物取引業法で定められています。 「最低２年」ですから、２年以上であれば５年でも１０年でも大丈夫。契約書には、この期間が必ず記載されています。あらかじめ確認しておきましょう。万一、記載がない場合には民法が適用され、その期間は「瑕疵を知ったときから１年」となります。

ポイントは、売主業者が責任を負うのはあくまでも「“隠れたる瑕疵”について｣だということ。わかりやすく言い換えると、雨漏りでもシロアリでも「買主があらかじめ知っていたものについては責任を負わない」ことを意味しています。




一般個人などが売主の場合

一方で、一般個人や法人など宅地建物取引業者以外が売主の場合、双方の合意のもとで瑕疵担保責任の範囲や期間をどのように決めるのかは自由。例えば「１０年間保証する」と決めることもできれば、「保証なし」とすることもできるのです。

とはいえ一般的な不動産取引では、２ヶ月以内に発見された以下の４つの瑕疵について、売主の責任で補修などを行うこと、とされています。

• 雨漏り
• シロアリの害
• 給排水設備の故障
• 木部の腐食

前述のとおり一般個人が売主の場合、双方の合意があればどのような取り決めをしても自由。これら瑕疵の範囲を２つにしたり、期間を３ヶ月とか６ヶ月にすることも可能です。

築１５年～２０年程度経過した建物の取引においては、「瑕疵担保免責」とするのが一般的。、建物の不具合について、売主が責任を持つことはありません。そのため、築年数と価格だけで判断するのではなく、建物の状態をよく見極めて購入を検討することが大切です。

新築・中古ともに注意しておきたいのは、買主側がその瑕疵をあらかじめ知っていた場合は売主には責任がないということ。例えば、雨漏りの箇所や範囲を売主から知らされていたのに、あとになって雨漏りの補修を依頼することは当然ながらできません。

言った、言わないのトラブルを避けるためにも、買主と売主との間でどのような合意が交わされていたか、｢物件状況報告書｣という書面で残しておくとよいでしょう。気の利いた業者さんなら、あらかじめ用意してくれています。

もし用意されていない場合には、 「すまひとらいぶらり(http://www.sumahito.com/library/all/syoshikiindex.shtml)」 からダウンロードしてお使いください。





長嶋　修（ながしま おさむ)
・株式会社さくら事務所　取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省　住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員
不動産デベロッパー支店長として、幅広く不動産売買業務全般に携わる中で、業界の不透明な慣行、販売手法や哲学に疑問を感じるように。
一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
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前回のコラムに続いて、建物周辺のチェックポイントです。 今回は、「土地（敷地）の...
admin 前回のコラムに続いて、建物周辺のチェックポイントです。

今回は、「土地（敷地）の高さに注目しよう」をテーマにお伝えしましょう。 これは、プロでも意外と見逃しやすいポイント。よく注意してください。物件を見に行ったら必ず、「土地（敷地）の高低」に意識を向けてみましょう。



まず、道路と土地（敷地）の高さの関係はどうなっているでしょうか？ 万一、道路のほうが高い場合には注意が必要です。水は高いところから低いところへ流れていきます。道路の端にたとえ側溝があったとしても、大雨が降った場合などには、道路から土地（敷地）に雨水が流れこんできます。土地（敷地）は、道路よりも少し高くなっているのが基本です。

また、周辺の土地（敷地）との関係はどうでしょうか？ もし、周辺の土地よりも相対的に低い場合にはやはり、雨水が周辺の土地（敷地）からこちらの土地（敷地）に向かって流れ込んでくる可能性があります。境界塀やブロックなどで、雨水が流れ込んでこないようになっているか、よく確認してください。

雨水が流れ込んでくる場合、土地（敷地）に盛土（もりつち）をして雨水の流入を防ぐこともできます。ただ、その分の費用がかかることを踏まえておきましょう。また、高低差が数十センチもあったりすると、盛土をしたら建物の基礎が隠れてしまうなどの弊害が出てしまうため、実質的に工事ができないケースも往々にしてあります。

そもそも、常に土地（敷地）が湿りがちな場合、土地の気もあまりよくないとされています。長期的には、建物に弊害が出る可能性も否定できません。湿気が建物に与える影響は、カビや腐り、シロアリなど、ジワジワゆっくりと進行しながら建物に決定的なダメージを与える原因となってしまうのです。土地（敷地）は基本的に、水はけの良いほうが好ましいですね。

逆に、周辺の敷地よりも高い場合にはどうでしょうか。 こちら側の雨水が、周辺の土地（敷地）に流れ込む可能性がないかを確認しましょう。周辺の土地に雨水が流れていくこと自体、あまりよいことではありません。状況によっては長い期間中に、こちら側の土が削られていってしまうこともあります。

土地（敷地）の高さが極端に高い場合、例えば玄関まで階段を上らなければならないケースもあります。このケースでは、将来を見すえてあらかじめ踏まえておくべきことが。今はまったく気にならないとしても、もし将来、足腰が弱くなったり、車椅子などで生活することになった場合、外構工事などを行なえばそれに対応できるのかどうか、ということです。 本格的な高齢化社会の入り口に立った現在の日本では、前述のような状況で生活に支障が出ている方の事例も多く報告されています。

マイホーム購入は一生の問題。長く快適に暮らしていくために、数十年後の可能性にも思いを馳せることは、後悔しないマイホーム選びの要諦です。それは、将来売る、貸すという場合にも、同じことが言えます。 土地（敷地）まで含めたマイホーム全体がバリアフリーでない建物は、高齢者の割合が圧倒的に多くなる日本では、資産価値や賃料に対して決して有利に働くことはないのです。





長嶋　修（ながしま おさむ)
・株式会社さくら事務所　取締役会長
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一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
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前回のコラムに続いて、建物周辺のチェックポイントをお伝えしましょう。 今回のテー...
admin 前回のコラムに続いて、建物周辺のチェックポイントをお伝えしましょう。

今回のテーマは「上を見上げてみよう」です。現地を訪れて確認をするとき、私たちはどうしても下のほうや建物そのものの確認に終始しがち。ところが実は、上空を見上げてみないとわからないポイントがたくさんあるのです。

まずは、隣の家との建物の間隔をみてみましょう。屋根や雨どいが土地（敷地）の境界を越えて、こちらの土地に入ってきたりしていませんか？このことを『越境』といいます。

さくら事務所の調査経験では、皆さんの想像以上に多くの建物が写真のような状況になっていることがわかります。もし隣の建物が過度に越境していた場合、その状況によっては希望通りの家が建てられないなど、将来の建て替えに支障が出るかもしれません。また防犯面が気になる方は、その対策も検討する必要があるかもしれませんね。

とはいえ、いくら越境しているからといって、直ちに建て替えを求めるのも現実的ではありません。まずは現状を確認し、もし越境しているようなら、売主さんに頼んで隣の家の所有者との間で『覚え書き』を結んでもらいましょう。




そこには、


・現況では、建物が越境していることを認識しています
・将来建て替えの際などには、敷地の内側に建築します
・この約束はお互いに、次の所有者にも引き継ぎます


といった内容の覚え書を隣とのあいだで交わしておけば、後々のトラブルを防ぐ布石となります。

これは基本的に仲介業者さんの仕事ですから、購入者が手を煩わせることはありません。売主と隣との間で覚え書を交わし、それを引き継ぐことを引渡しの条件として、不動産売買契約書に記載しておけばいいのです。購入者が引渡しを受けてからこのような覚え書を交わすのは、隣りの方にいいづらい面もあるでしょう。あらかじめ、こういった手を打っておくことは非常に重要です。

また例えば、隣の樹木の枝や葉っぱがこちら側に越境している場合、民法では勝手に切ってもいいことが定められています。しかし根っこが境界を超えている場合は、切りたい旨を隣に断らなければいけません。 その理由は、上空の枝や葉っぱなら越境の事実を隣も確認できるけれど、根っこは境界塀などに隠れて確認できないだろうというもの。いかにも民法らしい配慮ですね。

上空にはもうひとつ、確認しておきたい重要な点があります。それは『電線』。物件によっては、電柱があるために車を止めづらかったり、電線が2階の窓部分の視界を大幅に遮っているケースもあります。 また、将来の建て替えの際に邪魔になる可能性がないか、予測しておく必要があるでしょう。インターネットやケーブルテレビ、携帯電話の普及などで電柱や電線はより大型化し、線の種類も増加する傾向にあります。あらかじめ確認しておきましょう。





ここで挙げたチェックポイントは一部ですが、現地にはさまざまな情報があるもの。現地を訪れたら、上空も見上げながら『立体的に確認』することがコツです。





長嶋　修（ながしま おさむ)
・株式会社さくら事務所　取締役会長
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前回のコラムに続いて、建物周辺のチェックポイントをお伝えしましょう。 今回のテー...
admin 前回のコラムに続いて、建物周辺のチェックポイントをお伝えしましょう。 今回のテーマは「上下水道」。これを覚えておけば、あなたも今日から不動産調査員？！



上水道の口径・材質は？

土地（敷地）の中に入ったら、量水器（メーターボックス）を探してみましょう。青いフタを開けると、画像のような水道の配管が見えます。水道の検針（水道使用量を確認する）は、いつもこのメーターを見て行なっているのです。 ここで確認するのは、メーターのフタに書かれている配管の口径。何ミリと書かれていますか？

前面の道路から引き込まれた水道管の口径は、一般的に13ミリ、20ミリ、25ミリのいずれか。4人家族が４ＬＤＫ程度の住宅でストレスなく暮らすには、最低でも20ミリの口径は必要です。2世帯住宅などの場合には、25ミリあったほうがよいでしょう。

古い住宅地などによくある13ミリのものは、複数個所で同時に水道を使うと水の出が細くなってしまいます。また、現在ではステンレス管が主流となっている水道管は、古いものだとその材質が鉛や鉄で出来ていたりします。その場合、鉛が溶け出していたり、赤サビなどが発生しているなどの可能性もありますから、売主に水道の状態を聞いてみたり、水道局や市区町村役場の水道課などで確認してみましょう。もし口径のチェックができなかった場合にも、そこで確認できます。

もしこの引き込み管を口径の大きいものに取り替える場合、土地（敷地）はもちろん、前面道路も掘り返す必要があり、最低でも50万円以上かかります。道路の引き込み管と土地（敷地）との距離が長ければ、100万円～200万円かかることも。工事は、市区町村が指定する水道工事業者を紹介してもらいましょう。

前面道路が私道の場合は、道路に埋まっている水道管も私設管（土地の所有者が敷いた管）という可能性があり、所有者の承諾や、負担金の発生などもあり得ます。そもそも私設管は管の口径が小ぶりなものも多く、私設管ごと取り替えなければならないケースもありますから、注意が必要です。

井戸があるかも？

土地（敷地）内には、井戸があることも。この場合は、売主や仲介業者に飲用に適するのかを確認しておきたいですね。注意したいのは、かつては井戸があったものを埋めてしまったケース。このケースは、都会でも意外に多くあります。購入後に井戸が埋められているのを知るのは心理的に嫌なものでしょう、また、造園や建て替えを検討する際、地盤の状態や改良費用などの問題が起こるケースも。これを現地で確認することは難しいですから、売主や仲介業者に確認してみましょう。

下水道が使えるか？

まずはその地域が、下水道の使用地域であるかどうかを確認しましょう。これは、前面道路を見れば一目瞭然。前面道路に、写真のような『マンホール』があるか探してみてください。見つかればそこは、下水道が使用できる地域です。

ところが、下水道使用が可能な地域でも下水道を使用せず、浄化槽を使用している住宅もたくさんあります。下水道整備前に浄化槽を使用していて、工事費がかかるといった理由から下水道を使用せず、そのまま浄化槽を使用しているケースです。

これもやはり、売主や仲介業者に確認しておく必要があります。下水道・浄化槽は、どちらがいい・悪いということはありません。ただ浄化槽を使用している場合、年一回以上の点検・メンテナンスが必要となり、年間5,000円から10,000円程度の費用がかかること、また下水道に切り替える際に工事費用がかかることも知っておきましょう。

下水道を使用している住宅で注意したいのは、『以前の浄化槽が埋まっているかもしれない』ということ。浄化槽から下水道に切り替える際に、浄化槽の撤去費用がかかるからと、そのまま浄化槽を埋めてしまうケースが非常に多いのです。当面は問題ありませんが、例えば家を建て替えたり、増築をするときなど、その下に浄化槽が埋まっていれば費用をかけて撤去しなければなりません。

建物周辺のチェックポイントは、次回も続きます。




長嶋　修（ながしま おさむ)
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前回に続いて、建物周辺のチェックポイントをお話しましょう。今回は｢境界｣がテーマ...
admin 前回に続いて、建物周辺のチェックポイントをお話しましょう。今回は｢境界｣がテーマです。
実は、不動産のトラブルナンバーワンはこの境界の問題。入居後にトラブルとならないよう、あらかじめしっかり確認しておきたいポイントです。

１．境界の位置を確認

現地を訪れたら、まずは土地（敷地）の境界を確認してみましょう。 一般的には、コンクリート杭やプレート杭などが境界に埋め込まれています。土地に盛り土などがされている場合には、何十センチも掘らないと見つからないケース、境界杭がなくなってしまっているケースなども。

いずれにしても、もし境界が不明確な場合、周辺土地所有者全員の立会いのもとで境界を確定する必要があります。

本来、契約時点ですべての境界が明らかになっていることがベスト。もし不明確だった場合には契約が終わったあと、引渡しまでに売主側で境界を画定（かくてい）しておくことを契約の条件・引渡しの条件としておきましょう。

２． ブロック・フェンスの位置

土地（敷地）の境にある塀やフェンスが、どの位置にあるか確認しましょう。




（１）境界の中心にある場合

塀やフェンスの所有が隣地所有者との共有物である可能性が高く、修繕や作り直しは双方の折半など、話し合いで行われるのが一般的。

（２）相手の敷地側にある場合

塀やフェンスは、相手側の所有物でしょう。自分の所有ではないのですから当然、フェンスにガーデニングのプランターなどをかけたり、靴を干したりもできません。塀やフェンスが必要なら自分の敷地の内側に作らなければならないため、2つの塀が隣り合わせで建つことになりますね。

（３）こちらの敷地側にある場合

塀やフェンスはこちら側の所有物である可能性が高く、もしそうなら当然、自由に使うことができます。ただ一方で、修繕ややり直しも自分の責任です。

いずれの場合でも、現状と実質が異なるケースがあります。土地（敷地）の境界が具体的にどこなのか、できれば契約の前に、最低でも引渡しまでには、売主にしっかりと示してもらいましょう。

塀やフェンスの幅は十数センチとわずかな幅に思えますが、その位置や状況によっては希望の建物が建てられなかったり、建物を建てたあとに建物の周囲を通りづらくなったりと、重要なポイントなのです。

境界３.　周囲の建物や樹木などの越境物

境界を確認するときには、足元だけではなく、上空も見上げてください。周囲の土地所有者の建物（特に屋根や雨どい）や樹木などが、境界を越えていませんか？これを「越境」といい、越境の状況によっては希望の建物が建てられなかったりすることも。

あらかじめこの状況を知っていれば問題ありませんが、建物が越境している場合にはその所有者と売主とで、「“次回建て替えの際には越境しない旨”の覚書」を交わしておいてもらい、それを受け取ることを契約の条件としておくとよいでしょう。

ちなみに民法では、越境している樹木の「枝葉」なら勝手に切ってもいいことになっています。しかし、樹木の「根」は勝手に切ってはいけません。これは、枝葉の越境なら相手側が容易に認識することができても、根の越境は認識しづらいだろうという配慮から。

いずれにしても周囲の所有者とは、良好な関係でいたいもの。気になる点は契約前に解消しておきましょう。

次回も引き続き、建物周辺のチェックポイントをお知らせします。





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以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
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何回かにわたって、インスペクション（建物調査） の実例をご紹介しながら、一戸建て...
admin 何回かにわたって、インスペクション（建物調査） の実例をご紹介しながら、一戸建ての建物についてチェックポイントをお伝えしてきました。今回からは、中古住宅を見学に行った際に「建物以外｣で見ておくべきポイントをお伝えしていきましょう。

まず重要なのが「道路」。中古住宅が建っている敷地（土地）と道路との関係です。 何がどう重要なのか。どこを見ればいいのか。簡単に説明しておきましょう。




1.道路に「窪み」や「陥没」はないか

はじめに、敷地の前の道路をざっと眺めてみます。前面道路が平らで、「窪み」や「陥没」はないかどうか。へこんでいるところには雨が降った後に水が溜まり、歩きにくくなってしまう可能性があります。 また道路が陥没しているということは、周辺の地盤が弱いか、あるいは、道路の工事のやり方がよくないのかといった原因も考えられます。注意が必要ですね。




2.道路幅は何メートルあるか

前面道路の幅はどのくらいありますか？現地に行く際には、メジャーなどで実際に測ってみましょう。 建築基準法では、建物は原則として「4メートル以上の道路に2メートル以上接していないと建てることができない」と定められています。すでに家が建っている中古住宅の場合でもこの接道義務を満たしていないものがあり、そのままでは建て替えができないのです。



道路の幅を測る際は、Ｌ字溝やU字溝の外側から外側までで測ります。



もし道路幅が４メートル以下だった場合、道路の中心線から２メートルのところまで敷地を後退させなければなりません。つまり、「土地の面積がその分削られてしまう｣ということ。これを道路の「セットバック」といいます。 「建てられる建物の大きさ」つまり容積率は、このセットバック後の大きさで計算することになっています。そのためセットバックがある場合には、建てられる建物の大きさも小さくなるのです。



ここでの注意点は、道路の中心とはあくまでも「原道の中心」だということ。そこで、「道路の中心はどこなのか」が問題です。例えば道路幅が３メートルの場合、５０センチずつ下がればいいのかというとそうではありません。原道の中心がずれている可能性もあるためです。また地域によっては、道路幅４メートルではなく、６メートル必要などの場合もあります。



※原道の位置や必要道路幅の調査方法：

（１）市区町村役場の「道路管理課」「建築指導課」などで簡単に調べられます。

（２）周辺にセットバック済みの土地があれば、目安にもなります。

3.道路は公道か私道か

最後は道路の種類です。前面道路は「公道」なのか、「私道」なのかを確認しましょう。

国道／県道／市区町村道など「公道」の場合、道路はそれぞれの自治体が管理するため、道路の修繕などは自治体が行います。
一方「私道」は、あくまでも個人の持ち物。道路の管理や修繕などは所有者が行ないます。また建て替えをする際には、道路所有者の全員の同意が必要。前面道路が私道の土地を買う場合、道路所有者全員の合意（印鑑証明と掘削・道路通行・掘削の承諾書をもらうこと）を契約の条件とし、契約書の特約として記載しておきましょう。

「割安な中古住宅を見つけたのですが」とさくら事務所を訪れた方が持ち込んだ物件は、道路の要件を満たしていないため、建て替えができないものだったケースもあります。

なお、道路に関することは例外規定なども多くあり、すべてがこの通りではありません。理解しづらいケースなどは、不動産コンサルタントなどの専門家に相談するとよいでしょう。




次回も引き続き、建物周辺の見方について解説していきます。




長嶋　修（ながしま おさむ)
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前回はインスペクション（建物調査）の実例をご紹介しながら、建物の外回りのチェック...
admin インスペクション（建物調査）の実例をご紹介しながら、建物の外回りのチェックポイントをお知らせしました。 今回は、一戸建ての建物の形状から耐震性能を確認するポイントについてお伝えしましょう。建物外観をぐるっと見てまわることで、建物のバランスの良し悪しについてわかることがたくさんあります。 チェックポイントは次の大きく５つ。

１、シンプルな形か

まず建物は、『正方形』や『長方形』といった、できる限りシンプルな形が望ましいといえます。これにはいくつかの理由があります。ひとつは、シンプルな形は建物の重心も安定していて、それだけ耐震性が高いといえること。

また、複雑な形状の建物は雨漏りの可能性を増やすことになり、極力シンプルな設計がいいということ。さらに複雑な形状の建物は、屋根や外壁の修繕の際にコストがかさみます。屋根や外壁の修繕には基本的に『足場』を組みますが、実はこの足場の代金は修繕費の大半を占めるのです。

デザインを優先しすぎると、耐震性やメンテナンス性が置き去りになってしまうことがありますから、注意が必要ですね。

２、上下階のバランスはどうか

耐震性能には、バランスも重要です。1階と2階の建物のバランスが悪いと、耐震上はどうしても弱くなりがち。1階の床面積に比べて2階の面積が大きすぎる、いわゆる『頭でっかち』の建物は、地震の揺れに対して不安定な傾向があるのです。

３、大きな吹き抜けがないか

天井を２階まで抜いた、玄関ホールやリビングなどの吹き抜け。開放感をかもし出す気持ちのいい空間の広がりが人気ですが、きちんと配慮された設計でなければ2階の床がない分だけ、耐震性能上はマイナスになります。全体のバランスがどのようにとられているのか確認したいところ。

また、暖かい空気はどんどん上に、冷たい空気は下に集まります。冷暖房効率の配慮も確認したいですね。

４、開口部が大きく、壁が少なくないか

次に開口部を確認しましょう。例えば日照をとりたい南側のリビングなどは、サッシなどの開口部が大きくなりがち。しかし一戸建ての壁は基本的に、中に筋交いやパネルといった耐震性能上、重要な役割を果たす部材が入っていることを忘れてはなりません。開口部が極端に大きい建物は、必要な壁の量が確保できないことがあるのです。

５、壁の配置バランスはどうか

前述のとおり、量が耐震性能を左右する壁は、もうひとつ、配置バランスも重要。1階と2階の壁の位置が揃っているのがベストです。間取りや窓の配置などを優先すると、上下階の配置バランスが悪くなってしまうケースも。

しかし、これらの項目に該当するからといって、直ちによくない建物だということではありません。構造設計上、性能を確保した設計が行なわれ、きちんと施工がなされていれば問題ないのです。ご自分たちで判断に迷うようなときには、インスペクターや不動産コンサルタントなどの専門家に相談してみるといいでしょう。




長嶋　修（ながしま おさむ)
・株式会社さくら事務所　取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省　住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員
不動産デベロッパー支店長として、幅広く不動産売買業務全般に携わる中で、業界の不透明な慣行、販売手法や哲学に疑問を感じるように。
一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。
・国土交通大臣認定　不動産コンサルティング技能登録 (１)２３６２６号 ・宅地建物取引主任者
不動産の達人 株式会社さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/ 不動産情報図書館　『不動産市場最前線』 http://www.ikizama-kaigi.com/blog/
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