失敗しない住まい選びのポイント

１.築10年超の中古戸建が割安

日本の住宅は、買ったときに最も高く、人が住んだ瞬間に中古住宅と認定され、20年～25年でその価値が限りなくゼロになるような評価がなされています。
この価格下落率は、新築から10年目くらいまでがもっとも大きく、その後は比較的なだらかになるという特徴があります。
ゆえに、ある程度の価格下落がおさまって、築年数もそれほどたっていない10年超程度の中古住宅は、オトクだといっていいでしょう。

２.メンテナンス・リフォーム履歴に注目

住宅には必ずメンテナンスが必要です。
大雑把に言えば、築15年目くらいまでに、1回目の大規模な修繕が必要となります。外壁と屋根の修繕がそれです。
延床床面積30坪・4LDKくらいの住宅で、120万円～150万円の費用が必要になります。
また、20年目くらいまでには、給湯器などの設備関係を一通り更新しておく必要があるでしょう。
給湯器の交換なら７万円～10万円くらいです。
中古住宅は築10年目くらいから、これらのメンテナンス・リフォームが始まっていますから、自分が買ったあと、どこにどのくらいのお金がかかるのか把握しておきましょう。

こう考えてくると、これらメンテナンス・リフォームが終わったばかりの住宅もある意味狙い目に思えるかもしれませんが、意外とそうでもないのです。
なぜなら、リフォーム済みの物件は、それなりに見映えがするため、比較的高値で取引されることが多いからです。

ということはつまり、むしろ、本来はメンテナンスやリフォームが必要な時期であるにもかかわらず、それらが行われていない住宅が狙い目だ、ということになるのです。
例えば、外壁のリフォームが済んでいない、築15年の中古住宅には、なんとなく古ぼけた第一印象があります。
住宅も人間と一緒で物件を見学に来た人が受ける「第一印象」が大切なもので、これは確実に売買価格に影響します。
必要なリフォームがまだ終わっていない、あまり印象の良くない中古住宅を選んで、自分が買ってから思い通りにリフォームすればよいのです。

ただしこの際に注意点がひとつ。
必要な時期に必要なメンテナンス・リフォームが行われていないということは、所有者である売り主の、建物に対する意識が希薄である可能性が高いといえます。
床下や天井裏の点検などを行っていないかもしれないのです。
建物の構造や、雨漏り・水漏れなど、住宅にとって重大な問題がないかよく確認をしたいものです。
自分で確認する自信がない場合には、ホームインスペクターに住宅診断（ホームインスペクション）を依頼しましょう。
5万円位～の費用でひととおり、住宅の診断をしてくれます。
万が一の際に補修の保証がつけられることもありますので、インターネットで「ホームインスペクション」などのキーワードで検索してみてください。

長嶋　修（ながしま おさむ)

・株式会社さくら事務所　取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省　住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員

不動産デベロッパー支店長として、幅広く不動産売買業務全般に携わる中で、業界の不透明な慣行、販売手法や哲学に疑問を感じるように。
一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。
・国土交通大臣認定　不動産コンサルティング技能登録 (１)２３６２６号 ・宅地建物取引主任者

不動産の達人 株式会社さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/
すまひとプロジェクト（ＮＰＯ法人設立申請予定）主宰。
『すまひとらいぶらり』
http://www.sumahito.com/

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