失敗しない住まい選びのポイント

マイホーム購入ノウハウ本には、それこそハンで押したように、同じようないくつかのセオリーが並んでいますね。
例えば「頭金は二割が目安です」というのも、そのひとつ。

ところが実はこの常識、まったく根拠がありません。正確に言うなら、「もうずいぶん昔の常識」だと言えるでしょう。
かつてマイホームを購入する際には、金融機関が物件価格の８０％までなら比較的簡単に住宅ローンを貸してくれたため、「頭金を二割用意すればマイホームを買うことができる」とされていたことがありました。このことがいつの間にか、目安のように変容してしまったのです。

現在の正解はぜんぜん違います。
「必要な頭金は、物件によって異なる」これが正解なのです。

極端に言えば頭金はまったくゼロでもOKなケースもあったり、一方で５０％くらい用意しなければならないケースもあります。

金融機関が皆さんに住宅ローンを貸すときには、大きく２つの観点から審査を行います。

ところが現在は、後者の「物件の担保価値」はあまり重要視されず、本人の属性さえよければいくらでも貸してしまっているのが実情。

物件価格の１００％まで貸してくれるうえに、ケースによっては諸費用分までも借りることができるのです。
さらには、自宅売却で損した分までローンに上乗せして借りることもできます。というのも、昨今の金融機関の融資は、保険の事故率のようなリスクヘッジのとり方をしているから。つまり、簡単に言えば自宅を売却して住宅ローンを返済してもらうことには、あまり期待していないということです。

このような状況の中でマイホームを購入する際に、住宅ローンを利用する私たちにとって必要なのは、「“借りられる額”と“返せる額”はまったく別であると知っておくこと」
では、実際問題としてどれくらいが返せる額なのでしょうか。

これについてもまた、セオリーがあるとされていて、それは「返済比率は２５％が目安」というもの。

返済比率とは、税込み年収に対する住宅ローン返済額の割合のことです。このセオリーも実は、あまりに大雑把すぎて参考になりません。
まず、返済比率を計算するなら「可処分所得」つまり、税金などを差し引いた手取り年収で計算しましょう。また家族構成や生活費、趣味や娯楽費なども各家庭ごとでまったく異なるはず。「住居費に当てられる絶対額」は、自分だけの額なのです。

それでは具体的に、住宅ローンを借りる際にどのようなリスクヘッジをしたらいいのでしょうか。それは次回コラムをお楽しみに。

長嶋　修（ながしま おさむ)

・株式会社さくら事務所　取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省　住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員

不動産デベロッパー支店長として、幅広く不動産売買業務全般に携わる中で、業界の不透明な慣行、販売手法や哲学に疑問を感じるように。
一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。
・国土交通大臣認定　不動産コンサルティング技能登録 (１)２３６２６号 ・宅地建物取引主任者

不動産の達人 株式会社さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/
すまひとプロジェクト（ＮＰＯ法人設立申請予定）主宰。
『すまひとらいぶらり』
http://www.sumahito.com/

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