失敗しない住まい選びのポイント

国土交通省が、中古住宅市場の取引活性化支援策に乗り出します

来年度（2008年度）から一つひとつの建物の設計図や、点検・メンテナンス履歴などの情報がまとめられたデータベース「住宅履歴書」の制度づくりがはじめられることになりました。国が信頼できると認めた履歴書のある住宅には、不動産取得税や固定資産税、登録免許税などについて、減税措置が適用される予定です。

わかりやすくいえば、 『一つひとつの住宅のデータベースが整備される』 『データが整っている住宅には減税措置が適用される』 ということです。

具体的に運用が始まるのはおそらく2009年以降になると思いますが、このことで皆さんの住まい選びには、どのような影響があるのでしょうか？

まず、「データのない住宅は価値が落ちる、あるいは価値がつかない」ということが考えられます。「中古住宅の2極化」が起こるのです。価値が落ちない一部の住宅と、どんどん価値が落ちていく住宅とに、大きく分かれていくことになるでしょう。

減税措置がはたらかない住宅を、わざわざ買いたいと思う人はいないででしょう。それでなくとも、設計図書や点検・メンテナンス履歴のある住宅とそうでない住宅では、信頼性が全く違います。

さくら事務所が行なっているインスペクション
http://www.sakurajimusyo.com/expert/tatemono-tyousa-k.html

現場経験でも、それらが整っている住宅は、概して建物の状態も良い傾向にあります。現在、建物は20年や25年で価値ゼロとされてしまいますが、データがしっかり整っていて、適切で予防的な点検・メンテナンスを行う住宅は、価値が落ちないということが起こり始めています。

データの整った、信頼性のある建物が市場に多く出回ることで、中古住宅市場が活性化し、取引量が増加します。現在、中古住宅の取引は20万戸程度、水面下の取引を含めても50万戸程度と思われますが、それもおそらく倍増するでしょう。 中古住宅の取引が活発になれば、データが整っている住宅の価値がこれまでより、正当に評価されることになります。データのない住宅とある住宅とでは、どんどん差が開いていくでしょう。

このようななかで、これから新築・中古住宅の購入を検討する方は、以下のことに留意してください。

• 新築住宅の場合

検討しているハウスメーカーや工務店に、設計図をはじめとするデータベースについて、どのように管理する方針なのかを尋ねてみてください。もし、データ整備について無頓着な場合、そういった会社は論外でしょう。検討からはずしたほうがいいかもしれません。よりよい住宅を建てようと考えているところなら、データ整備に関する意識を何かしら持っているはずです。

いくつかのハウスメーカーやビルダーではすでに、点検・メンテナンスも含めたデータの管理とその運用が行われているほか、今後もさらに整備していく方針のようです。

• 中古住宅の場合

まずは、建物の調査をしっかり行いましょう。自分でできる方はそれに越したことはありませんが、プロにきっちり調査してもらうことでも、より大きな安心が得られるでしょう。「建物調査」「インスペクション」などで検索すると、多くの企業や個人が出てきます。実績や得意分野を吟味したうえで、問いあわせてみてください。

長嶋　修（ながしま おさむ)

・株式会社さくら事務所　取締役会長
・さくら不動産アカデミー校長
・経済産業省　住宅産業関連ニュービジネス支援策検討委員会委員

不動産デベロッパー支店長として、幅広く不動産売買業務全般に携わる中で、業界の不透明な慣行、販売手法や哲学に疑問を感じるように。
一般ユーザーにとって、“本当に安心できる不動産取引・不動産業界が真にあるべき姿”を模索するうち、“購入者のみの立場に立つ不動産のプロフェッショナル”が必要であると確信、起業。1999年、不動産調査　さくら事務所（現 株式会社さくら事務所）設立。
以降、様々な活動を通じて“購入者のみの立場に立つ、完全独立系不動産コンサルタント”としての地位を築く。
マイホーム購入・不動産投資の第一人者として、著書、マスコミ掲載・出演、セミナー・講演等実績多数。
・国土交通大臣認定　不動産コンサルティング技能登録 (１)２３６２６号 ・宅地建物取引主任者

不動産の達人 株式会社さくら事務所
http://www.sakurajimusyo.com/
すまひとプロジェクト（ＮＰＯ法人設立申請予定）主宰。
『すまひとらいぶらり』
http://www.sumahito.com/

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